MInutas Y Modelos - Derecho Notarial

Reglamento de propiedad horizontal

PAIS DE REFERENCIA:Colombia


REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL




REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
“ CONJUNTO .............“
CARRERA .............. Y CARRERA .....
................... DE ................
En ..............., Departamento de ..................., República de Colombia a los ......... días del mes de .......... del año ............ ante mi, Notario .......... el Círculo de ............, compareció ................ mayor de edad y domiciliado en ........., identificado con cédula de ciudadanía No. ............. expedida en ............ vecino de ........... y manifestó: PRIMERO: Que en el presente acto obra en calidad de Administrador del CONJUNTO RESIDENCIAL .................. ubicado en la Carrera ............. de ..........., según nombramiento que consta en acta de la Asamblea General y debidamente autorizado para elevar a escritura pública la aprobación del Reglamento de propiedad Horizontal, para ajustarlo a la Ley 675 de Agosto 3 de 2001.
ANTECEDENTES
A) La sociedad "COMPAÑÍA DE INVERSIONES ........... S.A.", sociedad constituida por escritura pública número ........... de ............ de la Notaría Segunda de ..........., construyó el Conjunto Multifamiliar en la siguiente forma: a). - Los terrenos sobre los cuales se levantan las edificaciones fueron adquiridos por compra en mayor extensión mediante la Escritura Pública número ........... del día ............. otorgada en la Notaría .......... del Circulo Notarial de .......... y registrada al Folio de Matricula Inmobiliaria No. .............. El predio adquirido mediante el ya citado instrumento, hace parte de la Urbanización ......... y la Sociedad propietaria mediante resolución de la Secretaría de Obras Públicas de Distrito número ......... elevada a escritura pública junto con el Reglamento de Copropiedad No. ........... de ....... otorgada en la Notaría .......... del Circulo de ......, individualizó el lote y la construcción de terreno de la Manzana .... correspondiente al presente inmueble al cual le correspondió el Folio de Matricula Inmobiliaria No. ........... - b).- Las construcciones que conforman el Conjunto Multifamiliar ............ fueron adquiridos por la Sociedad Compañía de Inversiones ..........., por adelantarlas a sus expensas o con su financiación. Inicialmente la firma constructora elaboró y presento a aprobación el Reglamento de propiedad horizontal, el cual se elevó a escritura pública No. ........... de .........otorgada en la Notaría .......... Circulo de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro ............., de la oficina de registro de instrumentos públicos de ............ B) Por otra parte, el día ....... de 2001 fue expedida la Ley 675 mediante la cual se reguló el régimen de propiedad horizontal y se derogaron las normas a las cuales fue sometido el conjunto. En consecuencia, y en obedecimiento a lo dispuesto en el artículo 86 de la citada Ley. la asamblea de Propietarios en sesión del día ....... de ....... de ....... decidió aprobar la reforma del reglamento vigente para adecuarlo a las disposiciones de la nueva normatividad y en el presente acto se procederá a efectuar la reforma a la totalidad del Reglamento, cambiando en su contenido en lo que respecta a las áreas privadas, cuadro o tablas básicas de coeficientes, descripción y áreas de los bienes comunes que se encontraban en el anterior reglamento y de acuerdo a la realidad actual.
CAPITULO II. GENERALIDADES.
Aspectos de la Reforma por adaptación a la Ley 675 de 2001. 2.1; El CONJUNTO RESIDENCIAL .......... PROPIEDAD HORIZONTAL, cuyos linderos generales, áreas privadas y comunes y dependencias se describen en el reglamento de propiedad horizontal origina!, las cuales se han transcrito en las reformas efectuadas como consecuencia de ajustarlo a las leyes de Propiedad Horizontal, fue sometido por los constructores y primeros propietarios , al régimen de la Ley 16 de 1985 y decreto 1365 de 1986, tal como consta en la escritura Pública No. ........ de ........... otorgada en la Notaría ............ del Circulo de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro ........., de la oficina de registro de instrumentos públicos de ........... La Asamblea de propietarios el día ......... de ........ del .......... en reunión efectuada según consta en el acta respectiva, en obedecimiento a la Ley aprobó el texto de modificación y adecuación de! reglamento a las disposiciones de la citada Ley . En consecuencia a partir de la fecha de registro de la presente escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de .........-, se regirá de acuerdo con estas disposiciones. 2.2. Objeto y alcance de la reforma. La presente modificación tiene como uno de sus objetivos principales la adecuación del reglamento de propiedad horizontal de! CONJUNTO RESIDENCIAL ......... PROPIEDAD HORIZONTAL a las disposiciones de la Ley 675 de 2001. 2.3. Contenido de la Reforma: La reforma se refiere únicamente a aspectos de alcance general y en consecuencia no modificará derechos individuales ya adquiridos por los propietarios, sobre bienes privados. Es claro entonces que se mantienen los artículos que hacen referencia a títulos de propiedad, descripción de unidades privadas y bienes comunes. 2.4. Obligatoriedad.- Las previsiones hechas en la presente reforma tienen fuerza obligatoria no solo para los actuales propietarios de los bienes privados del CONJUNTO RESIDENCIAL ............. PROPIEDAD HORIZONTAL y para la persona jurídica sino también para futuros adquirientes y para las personas que a cualquier título usen o gocen de estos bienes. En todo acto que implique traspaso o enajenación del derecho de dominio de bienes privados o mera tenencia a cualquier título de uso y goce de ellos se entiende incorporada la presente reforma. 2.5. Para todos los efectos se entiende que hay continuidad normativa entre el reglamento de propiedad horizontal elevado a Escritura Pública Número ............. del ......... de ........ de ......... de la Notaría ...... de ........., registrada bajo el folio de matricula inmobiliaria Nro .........., de la oficina de registro de instrumentos públicos de .........., y por medio de la escritura .......... del ...... de ........ de .......... de la Notaría ....... de primera reforma para adecuar el reglamento a la Ley 16 de 1985. En caso de duda en la aplicación de las presentes disposiciones será el Consejo de Administración el que por mayoría hará las aclaraciones pertinentes. 2.6. La memoria descriptiva protocolizada con el reglamento original, así como los planos arquitectónicos y el proyecto de división ya protocolizados con el mismo, tienen validez y surten todos los efectos legales con respecto a las unidades ya construidas y entregadas con excepción de las reformas hechas. 2.7. Se entenderá perfeccionada la presente modificación una vez registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ......... En virtud del sometimiento del CONJUNTO RESIDENCIAL ........... PROPIEDAD HORIZONTAL a la Ley 675 de 2001 se distinguen dos clases de bienes; a. Bienes privados o de dominio particular, b. Bienes de propiedad y uso de todos los copropietarios .2.8. La reforma fue elaborada teniendo en cuenta los Principios Orientadores contenidos en el Artículo 2° de la Ley 675 de 2001, los cuales deberán ser respetados al interpretarse y aplicarse el reglamento.
CAPITULO III. SIGNIFICADO DE TÉRMINOS UTILIZADOS EN EL REGLAMENTO
No obstante que en el texto del reglamento, se describen ampliamente el significado y alcance de los términos empleados, se enuncia brevemente el de las palabras más frecuentes, y que servirá para interpretación y aplicación de éstas cláusulas por parte de los órganos de administración.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semi-descubierta o descubierta y excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Bien o Unidad Privada: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente y en los cuales sus adquirientes tienen dominio exclusivo, es decir son los casas y Estacionamientos definidos con tal carácter. Aparecen determinados en todos los documentos de la propiedad horizontal y cada uno tiene un coeficiente con respecto al conjunto.

Bien común: Partes del conjunto perteneciente en común y pro indiviso a los propietarios de unidades privadas, que por su naturaleza o destinación permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, mantenimiento, uso y goce de sus unidades privadas. Se encuentran señalados como tales en los planos, y en el reglamento. El derecho que tiene cada propietario sobre los mismos se determina en el coeficiente de copropiedad. Entre (os bienes comunes se destacan el lote en el cual se construye el conjunto, los accesos, jardines, circulaciones, muros, fachadas, escaleras, entre otros.
Bien común de uso exclusivo: Los que siendo de copropiedad de todos los dueños de unidades privadas y estando señalados como comunes, su uso se asigna a determinado propietario, quien adquiere un derecho individual que no puede ser alterado por los demás, entre éstos se destacan los depósitos asignados a los residentes.
Coeficientes de Copropiedad: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del conjunto. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución.
Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del conjunto.
Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Normatividad : Las disposiciones que se aplican para todos los efectos del régimen de propiedad horizontal son en orden jerárquico, el presente reglamento, la Ley 675 de 2001, el Código Civil, el Código de Comercio, la jurisprudencia y la doctrina.
Órganos de administración: Asamblea, máximo organismo de! Conjunto e integrada por todos los propietarios. El Consejo de Administración, órgano asesor y consultor, puente entre la asamblea y el administrador, integrado por propietarios elegidos por la asamblea. Administrador, representante legal del conjunto y mandatario de los propietarios, es quien ejecuta las decisiones de la asamblea y del Consejo de Administración.
Zona de estacionamiento: Espacio para estacionamiento de un vehículo.
Planos de alinderamiento: Documentos técnicos que contienen la descripción gráfica de áreas privada y comunes de la primera y segunda etapas y muestran la localización y área general y de la zona de reserva. Estos se protocolizan con la escritura que contiene la actual reforma del reglamento de copropiedad. También son aprobados por la Curaduría y de éstos se obtienen las áreas, descripción y linderos de las unidades privadas y la determinación de los bienes comunes.
Reglamento de copropiedad o de propiedad horizontal: Normas básicas para la administración y manejo de los bienes y servicios comunales. Es de obligatorio cumplimiento para todos y cada uno de los propietarios y arrendatarios. Contiene una parte técnica: descripción de los casas y de los bienes comunes por sus áreas y linderos y una parte jurídica derechos y deberes de los propietarios y arrendatarios.
Reglamento Original: El acto por medio del cual se constituyó el conjunto en el Régimen de Propiedad Horizontal, de acuerdo con la Ley 182 de 1948 y la Ley 16 de 1985, que se modifica y adiciona por esta reforma. Solo conserva su vigencia en los aspectos citados en la misma.
Reglamento Reformado: Es el acto aprobado por la asamblea de propietarios para adaptar el reglamento a la Ley 675 de 2001.
CAPITULO IV - OBJETO Y ALCANCE
ARTICULO 1o. Objeto y Efectos: Este reglamento de copropiedad se regirá por la Ley 675 del 3 de agosto de 2001 que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia y por las normas que la reglamenten, para precisar los derechos y las obligaciones reciprocas de los copropietarios del Conjunto que aquí se describe. En él se determina el inmueble, sus partes de propiedad y usos comunes, las áreas o zonas privadas, la destinación de cada clase de área, el régimen de derechos y obligaciones, prohibiciones y limitaciones que se imponen a los copropietarios, las proporciones de los derechos de propiedad y de las cargas pecuniarias de los condueños y cuanto atañe a los órganos de administración de la comunidad.
Hacen parte integrante de esta reglamentación los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal aprobados con el reglamento inicial, adicionado los de las modificaciones o cambios.
Las normas reglamentarias y las limitativas que aquí se establecen han sido adoptadas libremente por los propietarios en ejercicio de las facultades que le confiere la Ley 675 de 2001 en los términos citados en este mismo reglamento. Dichas normas serán obligatorias tanto para los actuales propietarios como para quienes en el futuro adquieran sobre el Conjunto, derechos a cualquier título. De igual manera serán obligatorias las reformas que se hagan al reglamento con sujeción a las normas que el mismo reglamento establece. En todos los títulos traslaticios del derecho de dominio de unidades privadas del Conjunto o de cesión del uso o goce o arrendamiento de tales unidades, o constitución de cualquier derecho real, se indicará la declaración expresa del adquirente o del arrendatario que conocen este reglamento y se obligan a cumplirlo estrictamente.
ARTICULO 2o. Responsabilidad por Incumplimiento. Los copropietarios u ocupantes a cualquier título serán responsables de los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento del presente reglamento por su parte o de parte de familiar dependiente u ocupante a cualquier título que emane del propietario, sin perjuicio de las acciones legales o reglamentarias que se puedan ejercer en forma inmediata contra los infractores.
ARTICULO 3o. Contenido y Normatividad: En este reglamento se entienden incluidas las disposiciones vigentes sobre la propiedad horizontal, y prevalecerá su contenido y aplicación sobre cualquier otra norma o disposición. En caso de no contener el reglamento disposiciones aplicables a un punto determinado se recurrirá a la Ley 675 de 2001 y por último a las normas civiles que regulen materias semejantes en especial las del capítulo III, título XXXIII del Código Civil Colombiano sobre el régimen de comunidad. Este reglamento se interpretará siempre en interés de la comunidad, debiendo asesorarse si fuere necesario de profesionales competentes, sin perjuicio de lo que la Asamblea o la Justicia Ordinaria resuelvan sobre el particular.
ARTICULO 4o. Planos. Hacen parte de este reglamento para lo relacionado con la determinación del inmueble y de sus unidades privadas y áreas comunes, los planos arquitectónicos y de propiedad horizontal aprobados por el Departamento de Planeación Distrital y los pertinentes a las reformas posteriores. En caso de discrepancia entre estos y la transcripción literal de unidades privadas y bienes comunes prevalecerán los datos contenidos en los planos de propiedad horizontal.
ARTICULO 5o. Reformas. Toda reforma a este reglamento deberá elevarse a Escritura Pública e inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y Privados de ......... Las decisiones de la asamblea sobre reformas al reglamento deberán referirse a aspectos generales y requerirán de la aprobación del 70% de los coeficientes de copropiedad. No podrán en consecuencia autorizarse reformas que impliquen la alteración de bienes o derechos privados, bienes comunes de uso exclusivo, salvo lo dispuesto en éste reglamento. La reforma del Reglamento así como los gastos que se derivaren de la modificación de unidades privadas, se hará a costo del propietario respectivo con los requisitos estipulados en este Reglamento.
CAPITULO V. DEL CONJUNTO.
ARTICULO 6o: Denominación y ubicación: El presente Reglamento de Propiedad Horizontal del inmueble se denomina, CONJUNTO RESIDENCIAL .............. PROPIEDAD HORIZONTAL , está situado en la ciudad de ............., y distinguido con la actual nomenclatura urbana con el número ........ de la carrera .......... y además con el número ............ de la carrera .......... que constituye la MANZANA ........... , de la localidad ......... de ............
ARTICULO 7o: Propiedad. El lote de terreno sobre el cual se levantaron los edificios que conforman el CONJUNTO RESIDENCIAL .............. PROPIEDAD HORIZONTAL, fue propiedad de la Compañía de Inversiones ........., el cual lo adquirió a ................, mediante Escritura Pública Número ............... del día ...... de ............. de ............ otorgada en la Notaría ......... del Circulo Notarial de ............. y registrada al Folio de Matricula Inmobiliaria No. ............ del ........ de ....... de ............. y la edificación por ser levantada a sus expensas. Hoy pertenece a diversos propietarios a quienes se transfirió la propiedad, el dominio y la posesión por diferentes Escrituras Públicas. El globo de terreno del cual se acaba de hacer mención tiene cabida en ..................... (............. M2) el cual después de descontar las áreas de cesión obligatorias al Distrito, da una área útil para propiedad horizontal de en ..................... (............. M2) con ......... milímetros cuadrados, comprendidos dentro de los siguientes linderos generales:
NORTE :
................
SUR :
...................
ORIENTE :
..................
SUR-ESTE :
..................
OCCIDENTE :
...................
SUR-OESTE :
...................
ARTICULO 8o Localidad: El conjunto está ubicado en la localidad de .......de ............
ARTICULO 9o Descripción General del Conjunto. El CONJUNTO RESIDENCIAL .................PROPIEDAD HORIZONTAL, está constituido por el lote de terreno descrito en el cual se agrupan dieciséis (16) casas (o edificios, o locales comerciales, u otros según el caso concreto) con las siguientes especificaciones de construcción

1. PRELIMINARES :
................................
2. CIMENTACION :
..................................
3. INSTALACIONES SANITARIAS :
.................................
4. ESTRUCTURA :
................................
5. MAMPOSTERIA :
..............................
6. ALISTADO PISOS :
...............................
7. CUBIERTA :
...............................
8. INSTALACIONES ELECTRICAS :
................................
9. INSTALACIONES DE PLOMERIA :
.................................
10. IMPERMEABILIZACION :
................................
11. PAÑETES :
................................
12. ESTUCO Y PINTURA :
........................
14. CIELO RASOS :
...........................
15. ENCHAPADOS :
............................
16. ACABADOS PISOS :
..............................
17. CARPINTERIAS :
.............................
18. VIDRIOS Y CERRADURAS :
.............................
20. APARATOS SANITARIOS :
.............................

El conjunto se construyo de acuerdo en todo a los planos arquitectónicos que fueron presentados y radicados en la Entidad Distrital respectiva.
CAPITULO VI.- DE LA PERSONA JURÍDICA:

ARTICULO 10°. Denominación: La persona jurídica que se constituye en el presente documento se denominará CONJUNTO RESIDENCIAL ...................... PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 11o. Constitución: La persona jurídica CONJUNTO RESIDENCIAL ................................ PROPIEDAD HORIZONTAL, quedará constituida legalmente cuando se eleve a escritura pública la presente reforma del reglamento, se protocolice el acta de la Asamblea que aprobó la adecuación y reforma y se registre la citada escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de ...................... Hecho lo anterior el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................... PROPIEDAD HORIZONTAL, crea una persona jurídica, conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular o exclusivo individualmente considerados.
ARTICULO 12o. Objeto de la Persona Jurídica: La propiedad Horizontal, una vez constituida legalmente, da origen a una persona Jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. La persona jurídica denominada CONJUNTO RESIDENCIAL ................................ PROPIEDAD HORIZONTAL, tendrá como objeto administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la Ley y el reglamento de la Propiedad Horizontal.
ARTICULO 13o: Naturaleza: De conformidad con el articulo 33 de la Ley 675 de 2001 el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, será una entidad de naturaleza civil, sin ánimo de lucro.
ARTICULO 14°. Órganos de Gobierno: la dirección y administración de la persona jurídica a que se refiere este documento corresponde a la asamblea general de propietarios integrada por la totalidad de los dueños de bienes privados, al consejo de administración y al administrador del conjunto.
ARTICULO 15°. Patrimonio: Conforman el patrimonio del CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.
ARTICULO 16o: Liquidación de la persona jurídica. Mientras existan las edificaciones no será procedente la liquidación de la persona jurídica. Esta se dará como consecuencia de la extinción de la propiedad horizontal, una vez registrado este acto, pero conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas. El acta de liquidación final deberá registrarse en la alcaldía o ante la entidad que autorizada por esta se responsabilice de certificar sobre su existencia y representación legal.
CAPITULO VII . DE LOS BIENES PRIVADOS
ARTICULO 17o. Definición y destino de las unidades privadas: son bienes de propiedad privada o exclusiva de cada uno de los copropietarios, los espacios delimitados v alinderados como tales en los planos de propiedad horizontal, susceptibles de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus limites y sirvan exclusivamente a su propietario. Cada propietario podrá enajenar su piso o departamento, hipotecarlo, darlo en anticresis y arrendamiento sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades de vivienda.
En cualquiera de éstos casos, así como también en el embargo de una unidad privada, se entenderán comprendidos los derechos sobre los bienes de propiedad común que correspondan al titular de dominio y no podrán ejecutarse ninguno de éstos actos en relación con tales derechos separadamente de la unidad a que acceden.

ZONAS DE ESTACIONAMIENTO: son bienes de propiedad privada destinados a la prestación del servicio de zona de estacionamiento para un (1) vehículo, ubicados en el área al frente de cada apartamento y asignados a este con una longitud igual a la longitud del frente del apartamento .
Tendrán la siguiente reglamentación:
1 - Acceso: La zona de estacionamiento tendrá su rampa y puertas de entrada y salida, las cuales no podrán ser obstaculizadas. Se permitirán los controles de seguridad necesarios para su funcionamiento.
2 - Está prohibido exceder de uno (1) el número máximo de vehículos autorizados y demarcados para cada zona de estacionamiento garaje.
3 - Está prohibido, utilizar las zonas de estacionamiento para depósito de cualquier tipo de elementos, utensilios, enseres, equipos, etc.
4 - Se prohibe utilizar la zona de estacionamiento para realizar labores diferentes a la de estacionamiento de vehículos, automóviles, camperos, camionetas, motocicletas y bicicletas, tales como funcionamiento como taller, trabajos de lavado, reparación o pintura, expendio de productos alimenticios, bebidas, repuestos o accesorios de vehículos.
5 - Se prohibe el estacionamiento en las zonas de camiones, vehículos de tracción animal, remolques, furgones de carga y cualquier vehículo cuya medida exceda las dimensiones de la zona de almacenamiento asignada a cada unidad.
ARTICULO 18.o. Destinación y determinación de las Unidades privadas, comunes de uso exclusivo,: Destinación de los casas. Los casas o bienes de propiedad privada o exclusiva en que se divide el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL están constituidas por ........................ casas, destinadas en forma exclusiva a vivienda familiar y ........................ zonas de estacionamiento, los cuales solo podrán dedicarse al estacionamiento de vehículos automotores (automóviles, camperos, camionetas, motocicletas y bicicletas) y no podrán dedicarse a uso diferentes salvo determinación de la asamblea, previa aprobación de la entidad Distrital competente y se determinarán en cuanto a sus áreas linderos y alturas por el sistema gráfico y se determinan en la forma que en el Anexo 1 se establece
ARTICULO 19° Reparaciones. Cada propietario se obliga a ejecutar de inmediato en la unidad de su propiedad, las reparaciones cuya omisión pueda ocasionar perjuicios a los bienes de propiedad de la persona jurídica, a tos bienes comunes, a las demás propiedades privadas y responder por los daños irrogados por tal omisión. En el caso de reparaciones necesarias, en los bienes comunes por inminente peligro de ruina del inmueble, el Administrador procederá a su inmediata realización,
ARTICULO 20°. Modificación de las unidades privadas. Para introducir las modificaciones en las casas, es necesario:
1. Que la obra proyectada no comprometa la seguridad, solidez o salubridad del conjunto y que no afecte los bienes comunes.
2. Que el propietario tenga la previa autorización escrita del Administrador, quien podrá negarla si la obra contraviene los requisitos anteriores.
3. Que el propietario obtenga la correspondiente licencia de la autoridad Distrital competente o de la persona a la cual se haya encargado esta función pública, solo cuando se requiera de acuerdo con las normas vigentes.
ARTICULO 21°. Impuestos y tasas. Los impuestos y tasas que afecten las unidades privadas serán cubiertas por sus respectivos propietarios en forma independiente. El impuesto predial de cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad.
ARTICULO 22°. Hipotecas. La hipoteca constituida sobre un bien privado, se extiende al bien común en proporción al coeficiente de copropiedad. En caso de demolición o destrucción total del conjunto o edificaciones que conforman el conjunto, el terreno en el cual se encontraba construido seguirá gravado proporcionalmente de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTICULO 23°. Valor inicial de las unidades privadas. Coeficientes de copropiedad y módulos de gastos. E! CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL está conformado como ya se dijo por .................. casas, destinados en forma exclusiva a vivienda familiar y ................. zonas de estacionamiento. Para los fines establecidos por el artículo 25 de la Ley 675 de 2001 y este reglamento, se asigna un valor de cien (100) a la totalidad del inmueble y a cada unidad privada un coeficiente general de copropiedad, como se indica en la tabla que más adelante se relaciona. Este coeficiente es pues e! índice o media del valor del derecho de cada propietario sobre el conjunto del inmueble y sobre sus elementos y servicios comunes y determina la cuota de participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. PARÁGRAFO: Como ya se ha determinado en este reglamento el CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, está conformado por varios bloques de edificación relativamente independientes entre sí, separados por áreas comunes y teniendo en cuenta que hay mejoras necesarias y voluntarias, reparaciones y en general, expensas que solo interesan o benefician a un determinado bloque, se fija un índice a cada unidad privada con respecto al bloque en donde se encuentra ubicada para los fines previstos.
CUADRO O TABLA BÁSICA DE COEFICIENTES
UNIDAD No. COEFICIENTE GENERAL COEFICIENTE
Casa No. 1 ............ 70% .........70%
A cada una de las unidades privadas en que se divide el inmueble se asignan los coeficientes definitivos de copropiedad sobre la totalidad de áreas y elementos comunes, el cual se tendrá en cuenta para determinar el porcentaje que corresponde a cada propietario en los bienes comunes Este mismo porcentaje se aplicará para determinar el quórum deliberatorio y decisorio. También para efectos de determinar los gastos generales (cuotas ordinarias o extraordinarias, seguros reconstrucción etc.) que interesan a los casas y garajes.
El valor fijado para cada unidad será el determinado por este Reglamento y cualquier modificación a uno de los coeficientes de copropiedad deberá ser aprobada por el respectivo propietario, salvo en los casos que se anotan a continuación. Cada propietario queda obligado a pagar la cuota de administración respectiva, desde que reciba su unidad. La Asamblea General de propietarios podrá autorizar reformas del reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificaciones de los porcentajes de participación en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos. 2. Cuando el conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando provenga de orden de autoridad
PARÁGRAFO 1. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del conjunto se aplica aún cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien común,
PARÁGRAFO 2. Cuando el dominio de un bien particular perteneciere en común y pro indiviso a dos o mas personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de que pueda repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda.
ARTICULO 24°. Expensas Comunes. De conformidad con las disposiciones legales sobre propiedad horizontal, y teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad y gastos o de gastos respectivo determinados en el Artículo anterior, es obligación de cada propietario de unidades privadas, contribuir al pago de los gastos de Administración y a todos los demás que acuerden los propietarios en proporción al coeficiente de copropiedad que corresponda a cada unidad privada.
1). Ningún propietario podrá considerarse eximido de esta obligación aún cuando haya cedido sus derechos, renunciando a ellos o haya abandonado su propiedad. Mientras sea titular legal de derecho de dominio y sus causahabientes a cualquier título, así mismo como quienes en su nombre sean tenedores, usuarios o usufructuarios de la respectiva unidad, están solidariamente obligados con el por toda suma que por los conceptos antedichos, resulte a su cargo.
2). Cada propietario es responsable del pago de las contribuciones a que se refiere este artículo desde la fecha en que adquiera dominio sobre su unidad privada.
Parágrafo 1. Solidaridad en el pago: Igualmente existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario de la unidad privada respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero al momento de vender. Igualmente existirá solidaridad en el pago entre el propietario y el tenedor del mismo a cualquier título. En caso de transferencia de dominio de un bien de dominio privado se deberá presentar al notario paz y salvo por pago de expensas comunes expedido por el administrador del conjunto y en caso de no ser posible se debe dejar constancia en la escritura, de la solicitud presentada al administrador y de la solidaridad del nuevo propietario en el pago de las sumas adeudadas a la Copropiedad. Queda claro, de acuerdo a la Ley 675 de 2001 que para el pago de expensas en el caso de arriendo son responsables solidarios el arrendador y el arrendatario.
Parágrafo 2. Incumplimiento en el pago de expensas. El retardo en el cumplimiento del pago de expensas, dará lugar a que el administrador imponga las siguientes sanciones:
a) Intereses de mora, los cuales deben ser definidos por porcentaje o por cuota mensual y serán definidos para un periodo fijo por la mayoría de asistentes a la Asamblea General con quórum que señale el reglamento de propiedad horizontal inmediatamente anterior al periodo, certificado por la Superintendencia Bancaria, sin perjuicio de que la asamblea general decida otra cosa..

b) Cobro judicial: Para el cobro judicial de las cuotas en mora, cuotas extraordinarias, sanciones moratorias y otras expensas, bastará con la presentación ante el Juez Civil competente de la certificación del Administrador sobre la deuda así como la certificación de existencia y representación legal de la persona jurídica . Se puede acompañar como prueba copia de la parte pertinente del acta de la Asamblea que determina las expensas comunes.
ARTICULO 25°. Obligaciones y Deberes. Respecto a su propiedad exclusiva el propietario debe:
a.. Ejecutar por su cuenta, oportuna y adecuadamente las reparaciones de su unidad incluyendo la de los accesorios de esta a fin de mantener su conservación y permanente utilidad haciéndose responsable de los daños y perjuicios que por su negligencia u omisión se causen al respecto. Estas reparaciones de los bienes afectados deberá ejecutarlas el propietario responsable en forma inmediata si fueren urgentes o cuando lo señale el administrador; transcurrido el plazo fijado al efecto por éste último sin que el propietario se allane a su cumplimiento, ordenará la reparación a costa del moroso, quien deberá reintegrarle el valor de ésta dentro del plazo fijado por el administrador, mas ...% de un salario mínimo legal vigente ajustado al múltiplo de cien mas próximo, por cada día de retardo, reajustable anualmente en la misma proporción de incremento anua! del salario mínimo. b.. Reparar a sus expensas los desperfectos que ocasionen en las partes inmediatamente superiores, inferiores o colindantes por roturas de colectores de aguas negras o tuberías de aguas potables que no fueren comunes, ocurridas en su unidad por reformas, reparaciones, accidentes, negligencia, abandono o imprudencia de los usuarios. c. Permitir el ingreso al inmueble de su propiedad, de las personas encargadas de proyectar o inspeccionar o realizar trabajos de interés común, sea que afecten a las unidades vecinas o a los bienes comunes .d. Mantener su unidad privada en las mejores condiciones de higiene; limpieza, seguridad y conservación. e. Pagar las cuotas extraordinarias decretadas dentro de los términos establecidos por la Asamblea, y las ordinarias dentro de los primeros .......... días calendario correspondientes a cada mensualidad. Cada propietario acepta que dichas expensas le sean cobradas ejecutivamente sin necesidad de requerimientos judiciales o privados, a los que renuncia expresamente. f. No enajenar o conceder el uso de su unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este reglamento. g. No obstruir en ninguna forma las instalaciones de servicios, las escaleras, hall, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos. h. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes, ni introducir objetos pesados, inflamables, explosivos o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez, salubridad y seguridad del conjunto i.. No modificar las fachadas del Conjunto, ni las partes interiores de los pasillos, ni colgar alfombras, ropa, letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, puertas, ventanas, rejas o áreas comunes. j. No instalar máquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes, que incomoden a los demás propietarios, o que causen daños o interfieran los servicios del conjunto. k. Cada propietario de unidad privada se hará solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad, a cualquier título, por sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de leyes o de este reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al propietario, sino a las personas que ocupen la respectiva unidad privada. l. Para practicar cualquier trasteo o mudanza se debe observar lo dispuesto en el Código de Policía, sobre horarios. m. En los terceros pisos los propietarios no pueden elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. n. A los propietarios les está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes.

CAPITULO VIII - DE LOS BIENES COMUNES
ARTICULO 26o. Noción. Son bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y mantenimiento y conservación del inmueble y los que permitan a todos y cada uno de los copropietarios el uso y goce de los bienes privados. Pertenecen en común y proindiviso a los propietarios de tales bienes privados. Son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, tampoco son objeto de impuesto separado de aquellos.
Tendrán la calidad de comunes los que aparecen en el reglamento así como los que aparecen en los planos aprobados.
Cada propietario ejerce sobre esta categoría de bienes un dominio en común y proindiviso con los demás copropietarios de unidades privadas.

ARTICULO 27o. Clasificación general de los Bienes Comunes. Para los efectos de este reglamento los bienes comunes se dividen en:
1. Bienes Básicos, esenciales o fundamentales de la copropiedad: Son aquellos que hacen posible la existencia, seguridad, conservación uso y goce adecuado del inmueble y que tiene tal carácter por su naturaleza o por mandato de la Ley 675 de 2001.
Estos bienes son del dominio indivisible e inalienable de todos los copropietarios de unidades privadas y se relacionan en este reglamento.
2. Elementos que constituyen la dotación básica para el funcionamiento general de las unidades privadas. Son aquellos muebles por naturaleza pero que se reputan como parte esencial de los inmuebles por estar afectados al servicio común y al funcionamiento general de los mismos. Estos bienes serán entregados o inventariados por el administrador del Conjunto mediante relación al cierre de cada ejercicio anual, Estos elementos son: a). Instalación de acueducto: desde el punto de conexión a las redes de acueducto y alcantarillado hasta la entrada de cada unidad privada, b). Instalación telefónica: consta de los ductos y cables hasta las cajas principales de toda propiedad separada. La consecución de las líneas, aparatos telefónicos, e instalaciones de los mismos serán por cuenta del respectivo propietario de cada unidad, quien deberá hacer solicitud a la Empresa de Telecomunicaciones respectiva, c). Instalación de energía: desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Energía Eléctrica respectiva hasta la entrada de cada unidad privada, d). Instalación de gas natural: desde el punto de conexión a las redes de la Empresa de Gas natural ESP respectiva hasta la entrada de cada unidad privada.

3. Clasificación de los bienes de uso o servicio común por su destinación. Esta clasificación tiene como fin distribuir entre los propietarios de los bienes privados los .gastos de conservación, mantenimiento, administración y funcionamiento de dichos bienes. En igual forma se distribuirán los fondos de reserva y las rentas que eventualmente produjeren estos bienes de uso y goce general o de determinado grupo de unidades. A. Bienes destinados al uso común de todos los propietarios. 1. El lote y el subsuelo sobre los cuales está construido el conjunto. 2. La Cubierta, los cimientos, estructuras, columnas, entrepisos, placas y fachadas. Se excluyen los vidrios y ventanas de los casas. 3. Áreas de accesos al conjunto y zonas de circulación y estacionamiento de vehículos. 4. Instalaciones generales de servicios públicos hasta la entrada de la respectiva unidad. 5. Jardines y zona verdes incluidas en el perímetro interno del conjunto colindantes con ........................ y los jardines colindantes con ........................ respectivamente.
ARTICULO 28°. Naturaleza de los Bienes Comunes. Son partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Naturaleza de los Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.
ARTICULO 29o. Destino La destinación, uso y goce de la primera categoría de bienes, los denominados como básicos y fundamentales de la copropiedad se determinan en general por la naturaleza y ubicación de los mismos y su destinación es inmodificable. La destinación, uso y goce de los segundos, los que constituyen dotación necesaria para el funcionamiento del inmueble se determinan en general por la naturaleza, funciones y ubicación de los mismos, los órganos competentes de la Administración dictaran las reglamentaciones para el uso y goce de ellos.
ARTICULO 30o: Modificaciones y mejoras en los Bienes Comunes Cuando sea necesario o conveniente efectuar mejoras voluntarias y/o modificaciones físicas en los bienes comunes, se observará el siguiente procedimiento:
a) Una vez la Asamblea General ya hubiere aprobado la modificación y/o mejora y le hubiere asignado la respectiva partida en el presupuesto de gastos aprobado; el administrador hará los estudios previos, los cuales deberá pasar al Consejo de Administración para su estudio y aprobación.
b) Cuando se trate de mejoras y/o modificaciones físicas no previstas expresamente en el Presupuesto anual aprobado por la Asamblea, se deberá presentar el respectivo proyecto por parte del Consejo a la Asamblea General, para su aprobación, la cual requerirá el voto favorable de una mayoría de copropietarios que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad, excepto en caso de urgencia o emergencia, eventos para lo cual bastaría la aprobación del Consejo de Administración.
ARTICULO 31o. Modificaciones en el goce de los bienes comunes. La Asamblea General será el órgano encargado de autorizar modificaciones en el goce de los bienes y zonas comunes, previo estudio por parte del Consejo de Administración, aprobación que requerirá el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad. En ningún momento la asamblea podrá deliberar o decidir sobre asuntos o derechos relativos a la propiedad privada.
ARTICULO 32o. Reparaciones en los Bienes Comunes. Es función de la Asamblea Genera!, la aprobación de reparaciones en los bienes comunes, de acuerdo con propuesta que habrá de presentarle al Consejo de Administración. Lo anterior, siempre y cuando tales reparaciones no estén incluidas en el presupuesto ordinario de gastos y su costo exceda de diez (10) salarios mínimos mensuales legales vigentes, pues en caso contrario no se requerirá tal autorización. Este valor se incrementará anualmente en el mismo porcentaje que aumente el valor del salario mínimo. No obstante lo anterior, en caso de reparaciones necesarias urgentes por inminente peligro de ruina del inmueble o grave amenaza para la seguridad o salubridad de sus moradores, el administrador deberá proceder a su inmediata realización, sin esperar órdenes o autorizaciones de ningún otro órgano.
ARTICULO 33o. Limites de dominio sobre bienes comunes. Las partes de la copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o limitado su dominio juntamente con la parte determinada privada de la que son anexo inseparable.
ARTICULO 34o. Destrucción del inmueble. En caso de que el inmueble se destruyere en su totalidad por incendio u otra causa, o deteriorare en una proporción que represente a lo menos las tres cuartas (3/4) partes de su valor, o se ordenare su demolición de conformidad con el Articulo 988 del Código Civil, cualesquiera de los copropietarios podrá pedir la división del suelo y los demás bienes comunes.
Si la destrucción no fuere de tal gravedad, los copropietarios, salvo acuerdo unánime, estarán obligados a la reconstrucción de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Si la destrucción o desmejora ocurre en razón de un riesgo asegurado, como incendio, se observará lo dispuesto en este Reglamento.
b) Cada propietario deberá contribuir a la reparación de los bienes comunes, para cubrir los gastos no cubiertos por el seguro, con una suma proporcional a su Coeficiente de Copropiedad.
c) Dichas cuotas, acordadas en la Asamblea serán exigibles por la vía ejecutiva, y el administrador estará obligado a cobrarlas, so pena de responder de todo perjuicio.
d) En caso de existir hipotecas, cuando se reconstruya total o parcialmente la edificación, éstas subsistirán en las condiciones anteriores.
ARTICULO 35o. Avisos. Para los efectos de este reglamento, se entiende por aviso, todo anuncio, señal, advertencia o propaganda que, con fines comerciales profesionales, culturales, o informativos de seguridad y salubridad, se coloquen en la fachada del conjunto o en sus partes interiores. 1. El aviso concerniente al nombre del conjunto se colocará en el sitio que determinó el constructor y solo podrá ser variado por disposición de la asamblea por mayoría que represente el 70% de los coeficientes de copropiedad. 2. Se permite la colocación de un solo aviso en venta para venta o arriendo de un inmueble. Estos avisos deberán cumplir con las normas distritales vigentes especialmente las que conciernen al control de la contaminación visual. Los avisos serán colocados en los sitios determinados previamente por la administración.
ARTICULO 36 o. Instalaciones especiales. La colocación de antenas y demás instalaciones especiales deberán ser consultadas previamente con el administrador quien señalará sitio y condiciones para su ubicación, igualmente se tendrá en cuenta el cumplimiento de las normas legales al respecto.
ARTICULO 37° Bienes Comunes de Uso Exclusivo. Son los bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terrazas, cubiertas, patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos.
Las zonas de parqueo de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros, no podrán ser objeto de uso exclusivo.
Las zonas de parqueo destinadas a los vehículos de los propietarios del edificio o conjunto podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa, en número de una (1) zona por unidad, siempre y cuando dicha asignación no contraríe las normas municipales en materia de urbanización y construcción.
El uso exclusivo que se transfiere es de carácter individual y en consecuencia no podrá ser alterado por ningún propietario ni cuestionado en asamblea, toda vez que con la firma de las escrituras de compraventa de las cuales forma parte éste reglamento, los copropietarios de las demás unidades renuncian al uso del bien común de uso exclusivo. El propietario de unidad a cual se le ha asignado un bien común podrá cederlo junto con su unidad privada a cualquier título pero nunca en forma separada de la unidad de vivienda al que se asigna, ni alterar su destinación.
Los copropietarios usuarios de los bienes comunes de uso exclusivo son responsables del cuidado, limpieza y mantenimiento de estos bienes y repararán los daños que ocasionen. Igualmente deberán permitir el acceso de personal de la administración cuando se esté causando daño a otros copropietarios por causa de los bienes comunes de uso exclusivo, sobre los cuales tienen derecho. En compensación por este uso, los usuarios correrán con los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de los mismos. No podrá ser objeto de alteración por parte de la asamblea, pues mediante las escrituras de transferencia de las unidades los demás propietarios renuncian al uso y goce de estos bienes, y los beneficiados adquieren un derecho de uso que ingresa a su derecho individual. El derecho de uso no podrá transferirse separadamente de la unidad privada a la cual se le ha asignado el bien. Los propietarios de tos bienes privados a los que les sea asignado el uso exclusivo están obligados a: 1 .No efectuar alteraciones ni realizar construcciones sobre o bajo el bien. 2. No cambiar su destinación. 3. Hacerse cargo de las reparaciones que se presenten por culpa del tenedor o por desgaste natural.
ARTICULO 38o. División de los Bienes Comunes. Únicamente se podrá solicitar la división de los bienes comunes, si el Conjunto se destruyere totalmente o en proporción no menor de las tres cuartas partes de su valor en el caso de que sea ordenada su demolición de conformidad con el artículo 988 del Código Civil. La modificación de los bienes comunes se hará previa autorización de la Asamblea.
ARTICULO 39o. Desafectación de bienes comunes no esenciales. Siempre y cuando esté de acuerdo con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general con mayoría calificada del 70% de coeficientes de copropiedad, podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasaran a ser del dominio particular de la persona jurídica. Cuando se trate de parqueaderos, se deben remplazar por un número igual o superior.
PARÁGRAFO PRIMERO: Los bienes privados que surjan como efecto de esta desafectación de bienes comunes no esenciales serán objeto de beneficio cargas e impuestos inherentes al conjunto y sobre los mismos podrán realizarse todos los actos o negocios jurídicos, no siendo contra !a ley o contra el derecho ajeno.
PARÁGRAFO SEGUNDO: Las normas previstas no se aplicarán a la desafectación de bienes comunes muebles y a los inmuebles por destinación o por adherencia no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenables.
ARTICULO 40o. Procedimiento para la desafectación de bienes comunes. En caso de decidirse la desafectación de bienes comunes no esenciales, se debe reformar el reglamento de propiedad horizontal, elevándose a escritura pública y registrándose en la Oficina de Instrumentos Públicos, la cual abrirá el folio de matricula inmobiliaria correspondiente. En esta escritura se deberá protocolizar el acta de la Asamblea que autorizó dicha desafectación y se entiende comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes por la incorporación de nuevas unidades privadas.
ARTICULO 41°. Fachadas. Todos los muros que conforman las fachadas exteriores de los Conjuntos tienen la calidad de comunes. Las ventanas exteriores de las unidades privadas tienen la calidad de bienes privados pero por formar parte de las fachadas, está limitada la facultad del propietario en cuanto a sus modificaciones. En consecuencia, queda prohibido variar en cualquier forma el tipo de ventanas o vidrios, aumentar o disminuir su número, o modificar en alguna forma su diseño, lo mismo se aplicará a las puertas de entrada de cada unidad privada; solamente podrá variarse ésta disposición cuando medie acuerdo de mayoría calificada del 70% de los coeficientes de copropiedad.

CAPÍTULO VIII. DE LOS COPROPIETARIOS
ARTICULO 42o. Derechos de los copropietarios. Son derechos de los copropietarios:
1. Poseer y usar, con plena autónoma su unidad privada de acuerdo con Ley y este reglamento, pero dentro de las limitaciones aquí mismo expresadas.
2. Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada conjuntamente con su derecho sobre los bienes comunes, sin necesidad del consentimiento de los demás copropietarios.
3. Servirse a su arbitrio de los bienes comunes, siempre que lo haga según el destino ordinario de los mismos y sin perjuicio del uso legítimo de los demás copropietarios o causahabientes y no atentando contra la ley la moral y las buenas costumbres.
4. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de copropietarios con derechos de voz y voto.
5. Ejecutar por su cuenta las obras y actos urgentes que exijan la conservación, reparación y administración del inmueble, cuando no lo haga oportunamente el administrador y exigir el reintegro de las cuotas que corresponden a los otros dueños en los gastos comprobados, pudiendo hacerlo ejecutivamente de acuerdo con las leyes pertinentes.
6. Pedir al administrador la aplicación de multas y sanciones impuestas por la Asamblea o el consejo de administración.
7. Solicitar al Administrador la convocatoria de la Asamblea de copropietarios cuando lo estime conveniente.
8. Ser elegido miembro del Consejo de administración.
9. El estar incluido en la citación o en el acta de la asamblea como moroso, inhabilitarán al propietario para ser nombrado en cualquier cargo de la persona jurídica v para participar con voto en las decisiones que se refieran a aspectos económicos, imposición de sanciones, amnistías v otras que determine la asamblea. .
ARTICULO 43o. Deberes de los copropietarios
1. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este Reglamento.
2. No obstruir en ninguna forma, las instalaciones de servicios las escaleras, hall, acceso a las unidades de vivienda, puertas y demás elementos que sirvan para la locomoción y en general dificultar el acceso o paso por ellos.
3. Deberán comunicar al Administrador todo caso de enfermedad infecciosa y contagiosa plagas o cualquier problema de salubridad y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.
4. Ejecutar oportunamente las reparaciones de unidad privada de acuerdo con sus características.
5. Mantener al día las contribuciones y cuotas que le corresponden para la administración y reparación de los bienes comunes y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea.

6. En caso de venta o transferencia del dominio, cada propietario se obliga a comunicar al administrador el nombre y domicilio del nuevo propietario. En la Escritura de Compra Venta respectiva expresar su conformidad y conocimiento de este reglamento.
7. No hacer excavaciones o perforaciones en los techos, pisos, o paredes comunes. ni introducir objetos pesados, explosivos inflamables o corrosivos o ejecutar cualquier acto que atente contra la solidez salubridad y seguridad del Conjunto.
8. No modificar las fachadas del Conjunto y no colocar letreros, avisos, carteles y otros elementos similares en las paredes externas, rejas, puertas, ventanas o áreas comunes, salvo avisos que indiquen la disponibilidad del inmueble para alquiler o venta de acuerdo con las normas del municipio.
9. No instalar maquinas, aparatos que produzcan ruidos, vibraciones o sonidos estridentes que incomoden a los demás copropietarios o que causen daños o interfieran los servicios del Conjunto , sino hasta los límites normales.
10. Podrá mantener animales, domésticos en cantidad no superior a 2 siempre y cuando, observe las normas dictadas al respecto por las autoridades de policía y de salud.
11. No arrojar basuras u objetos a los bienes de propiedad común o a las vías públicas.
12. Permitir la entrada del Administrador del Conjunto a su unidad privada cuando las circunstancias lo exijan, para verificar el cumplimiento de este reglamento.
13. Velar por el buen funcionamiento de los aparatos e instalaciones de su unidad.
14. Cada copropietario de unidad privada será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier título, con sus actos u omisiones, en especial por las multas que la administración imponga al usuario por la violación de leyes o de este Reglamento, ya que sus normas obligan no solamente al copropietario sino a las personas que con él conviven o que a su nombre ocupan la respectiva unidad privada.

15. No introducir en las unidades de propiedad exclusiva o privada modificaciones o reformas no autorizadas por la asamblea de copropietarios y las autoridades municipales, y/o del Distrito Capital.
16. Respetar la reserva del derecho de uso sobre bienes comunes señalados en éste reglamento y el de los copropietarios que adquieran el uso exclusivo de los mismos, así como abstenerse de entorpecer la enajenación o arriendo de los inmuebles de otros propietarios.
Parágrafo: En cuanto al tenencia de perros el copropietario se deberá sujetar a los dispuesto en la ley 746 del 2003 y aquellas normas, leyes y reglamentaciones que la modifiquen y complementen.
ARTICULO 44°. Previsiones especiales sobre arrendatarios y otros tenedores a cualquier título.
a ) Cumplimiento del reglamento y normas de propiedad horizontal. Será obligación de toda persona que arriende o entregue su unidad a terceros, acompañar al contrato u otro acto pertinente, copia del reglamento de propiedad horizontal e incluir dentro de su contenido una cláusula en que el arrendatario u otro tenedor se obligue a respetar aquellas disposiciones. La omisión del propietario en este sentido será causal de incumplimiento del reglamento y lo hará acreedor a las sanciones correspondientes en caso de que el arrendatario o tenedor del respectivo inmueble incurra en violación de las normas o reglamento, sin perjuicio de que el administrador pueda imponer las sanciones también a los infractores.
b) Solidaridad en el pago: el arrendatario y el tenedor a cualquier título de las unidades privadas será solidariamente responsable en el pago de expensas comunes con el propietario del respectivo inmueble.

c) Comunicación al propietario sobre incumplimiento del arrendatario. El propietario que no ocupe su inmueble debe informar por escrito al administrador a quien lo entregó en que calidad, lo cual generará para el administrador la obligación de informar al propietario de hechos tales como solicitud de permiso del arrendatario o tenedor del inmueble para desocuparlo, información sobre cuotas atrasadas, sanciones a que se ha hecho acreedor , etc.
d) Faltas a las normas de convivencia. El arrendatario y el tenedor a cualquier título será sancionado por incumplimiento del reglamento y de las decisiones de la asamblea y responderá por daños ocasionados por él, sus dependientes, sus animales o por efecto de las cosas que tenga a su cuidado, sin perjuicio de las acciones policivas y judiciales que procedan
CAPITULO IX. ASPECTOS ECONÓMICOS:
ARTICULO 45°. Elaboración y Aprobación del Presupuesto. El presupuesto general de gastos deberá elaborarse así: a) Cada año, antes del 31 de Enero, el Administrador elaborará un proyecto de presupuesto de ingresos y gastos, calculando el valor probable de las expensas ordinarias que se hayan de causar en el año siguiente, teniendo en cuenta el déficit o superávit del ejercicio anterior, si existiera y los aprovechamientos de cualquier índole. La diferencia entre las partidas enunciadas como ingresos y el monto de los gastos, se dividirán entre los propietarios en proporción a los porcentajes indicados, teniendo en cuenta lo dispuesto en este reglamento, b). El administrador enviará dicho Presupuesto para estudio y aprobación por parte del Consejo de Administración, el cual podrá hacerle las modificaciones que considere conveniente, c). Copia del Presupuesto aprobado por el Consejo, será enviada a cada uno de los propietarios, por lo menos con diez (10) días de antelación a la fecha en que se ha de reunir la Asamblea de propietarios en sesión ordinaria, d). La Asamblea, en su primera reunión anual, discutirá y aprobará o improbará como punto preferente este presupuesto; e). El presupuesto así aprobado será entregado a la administración y los propietarios estarán obligados a cubrir lo que a cada uno de ellos corresponda en la liquidación, como cuotas de sostenimiento, en cuotas mensuales anticipadas o por los períodos que para cada ejercicio anual, fije la misma Asamblea. f). El presupuesto aprobado tendrá vigencia a partir del 1o. de Abril siguiente a la reunión de la Asamblea y hasta el 31 de Marzo inmediatamente posterior. PARÁGRAFO PRIMERO: Para atender los gastos de mantenimiento y conservación de los bienes comunes y garantizar el correcto funcionamiento del conjunto y teniendo en cuenta que los gastos más representativos , se incrementan a partir del momento que la Asamblea General de Copropietarios lo decida e independientemente del presupuesto aprobado, las cuotas ordinarias de administración se incrementarán a partir del momento que la Asamblea General de Copropietarios lo decida en el porcentaje de aumento que la misma decida, o corresponderá a la Asamblea General la ratificación, aumento o disminución de este porcentaje de incremento con la aprobación del nuevo presupuesto. PARÁGRAFO SEGUNDO: Bajo la responsabilidad del administrador, se llevarán los siguientes libros de contabilidad para la ejecución del presupuesto anual que apruebe la Asamblea: Caja, Diario, Mayor, Presupuesto Anual de Ingresos y Gastos, Inventarios y Balances. Los libros de contabilidad serán autenticados, foliados y rubricados conforme a la Ley.
ARTICULO 46o: Mérito Ejecutivo:. El Administradores de la Unidad podrá demandar la ejecución de las obligaciones económicas y de las sanciones pecuniarias impuestas a propietarios y moradores. En tales procesos de liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el Administrador, prestará mérito ejecutivo de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 48 de la ley 675 del 2002, sin necesidad de protesto ni otro requisito adicional.
Parágrafo. En todo caso el copropietario de cada inmueble responderá solidariamente por todas las obligaciones ordinarias y extraordinarias y por las sanciones pecuniarias impuestas a los moradores de su inmueble.
ARTICULO 47o: Presupuesto Provisional: Si transcurriera el mes de marzo sin que la Asamblea de propietarios se haya reunido y haya aprobado el presupuesto de que se trata y hasta tanto la Asamblea decida lo pertinente, tal presupuesto, elaborado por el Administrador y aprobado por el Consejo de Administración, tendrá vigencia provisional; y utilizando las reservas existentes se procederá a ejecutar sin aumentar o disminuir las cuotas de administración y por lo tanto todos los propietarios estarán obligados a efectuar e! pago de sus cuotas.
ARTICULO 48°. Déficit Presupuestal. Cuando las sumas presupuestadas resultaren insuficientes o no ingresaren efectivamente a Caja, el Consejo de Administración por intermedio del Administrador, convocará inmediatamente a una Asamblea extraordinaria y solicitará los reajustes del caso en la liquidación de las cuotas a pagar por cada propietario. La Asamblea procederá a decretarlos indicando la forma y oportunidad del pago de dichos reajustes.
ARTICULO 49°. Cuotas Extraordinarias. Si durante la vigencia del Presupuesto surgieren gastos imprevistos, que no pudieren ser atendidos con las reservas previstas para tal fin, el Consejo de Administración seguirá el procedimiento previsto en el articulo anterior, para la fijación de cuotas extraordinarias. Parágrafo: El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales, solo podrá aprobarse cuando los recursos del fondo de imprevistos de que se trata este articulo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo.
ARTICULO 50°. Fondo de imprevistos. Creación y Finalidad. Con el fin de mantener en todo momento disponibilidad pecuniaria para atender obligaciones y reparaciones urgentes o convenientes para gastos imprevistos, o para suplir el déficit presupuesta! anual ordinario, se creará un fondo de imprevistos o de reserva el cual pertenecerá a todos los propietarios de acuerdo a su coeficiente.
ARTICULO 51°. Formación e Incremento. El fondo de imprevistos se formará e incrementará con los siguientes ingresos: a) Con un porcentaje de recargo no inferior al ....% , sobre el presupuesto anual de gastos. Se suspenderá su cobro cuando el monto disponible alcance el 50% del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. b) Un porcentaje de los ingresos provenientes de intereses de mora, multas, etc., previstos como sanciones en este Reglamento o por la Asamblea de propietarios y determinado por este mismo organismo, c) Los producidos por los valores en que se invierta el mismo fondo de imprevistos.
ARTICULO 52o.- Manejo e Inversión: Mientras la Asamblea de propietarios no disponga otra cosa, el fondo de imprevistos se manejará por el Administrador en forma separada de los ingresos ordinarios de la propiedad. Cuando la Asamblea lo apruebe previa y expresamente, un porcentaje del fondo de imprevistos podrá invertirse en mejoras a los bienes comunes. PARÁGRAFO: Para control del fondo de imprevistos deberá constituirse contablemente el Fondo de imprevistos en la cuenta del patrimonio y abrirse cuenta independiente en el activo.
ARTICULO 53°. Naturaleza de las participaciones en el fondo. Las participaciones que a los propietarios correspondan en el fondo de imprevistos, tienen el carácter de bienes comunes y por consiguiente siguen forzosamente al dominio de los bienes de dominio particular y no son susceptibles de negociación separada.
ARTICULO 54°. Inventarios y Balances. El treinta y uno (31) de diciembre de cada año, el administrador cortará las cuentas de dicho año y elaborará el inventario y Balance General correspondiente, los cuales presentará a consideración de la Asamblea General de propietarios en su reunión ordinaria siguiente.
CAPITULO X. SEGUROS.
ARTICULO 55o: Seguro contra incendio y terremoto: Los bienes comunes susceptibles de ser asegurados deberán estar asegurado contra incendio y terremoto por la cuantía que fijará anualmente el Consejo de Administración. Si el Consejo omitiere la fijación anual, lo hará la Administración quien cuidará siempre de renovar los seguros contra incendio y terremoto en cuantía suficiente para que a cargo de los propietarios no haya ninguna cuota de coaseguro y quede a cargo de la Compañía aseguradora la total indemnización del siniestro. Al pago de las primas anuales de estos seguros contribuirán todos los propietarios de acuerdo con los coeficientes de copropiedad.
ARTICULO 56°. Insuficiencia de la Indemnización. Si la indemnización no alcanzare para la reparación total de los daños causados, la Asamblea, con una mayoría del 70% de los coeficientes decidirá si es del caso decretar una cuota extraordinaria a cargo de todos los propietarios a fin de completar la reconstrucción; si no se aprobare esta contribución extraordinaria, se distribuirá la indemnización en proporción al derecho de cada cual, según la tabla de coeficientes de copropiedad, previa asignación de la suma necesaria para la remoción de escombros.
CAPITULO XI: ÓRGANOS DE LA ADMINISTRACIÓN Y DIRECCIÓN. Son órganos de dirección y Administración del Conjunto:
1. Asamblea de propietarios
2. Consejo de Administración
3. Administrador.
ARTICULO 57o: La Asamblea. La Asamblea de propietarios esta conformada por todos los propietarios de las unidades privadas. A ella podrán asistir con derecho a voz y voto todos ellos. Su asistencia puede ser personal o por representación en otra persona que puede ser otro propietario. En todo caso deberá ser morador del Conjunto. Ningún propietario o morador, podrá representar a mas .......... copropietarios. Esta delegación se deber hacer mediante comunicación escrita dirigida a! Administrador de la Persona Jurídica o al Presidente de la Asamblea y solo podrá ser válida para la reunión que la motiva. La Asamblea es el órgano supremo de la Administración y a través de ella se manifiesta la voluntad de los propietarios y en ella radica la facultad rectora de este régimen jurídico. La Asamblea general de propietarios la integran todos los propietarios del conjunto que a la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el Libro de Registro de propietarios. Constituidas válidamente las resoluciones de la Asamblea son de cumplimiento obligatorio, aún para los ausentes o disidentes, siempre que hubieren sido adoptadas por las mayorías exigidas por la Ley o este Reglamento, que las decisiones sean de carácter general y siguientes a las leyes o reglamentos de administración. Las copias autenticadas de las Actas prestarán mérito ejecutivo para el cobro de las cuotas vencidas de los propietarios.
ARTICULO 58°. Reuniones. La Asamblea general de propietarios se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los tres primeros meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económicos y financieros de la propiedad horizontal; aprobar o improbar las cuentas y balances del último periodo presupuestal y los informes del administrador y revisor si lo hubiere; adoptar el presupuesto de ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas legales y el reglamento de administración de la propiedad horizontal y aquellas que aseguren el interés común de los propietarios. La fecha y la hora de reunión la fijará el administrador o el Consejo de Administración, previa citación por carta circular enviada a cada propietario o por cartel fijado en lugar visible en la entrada del conjunto, quince (15) días calendario antes de la reunión.
ARTICULO 59° Reuniones por Derecho Propio. Cuando no fuere convocada la Asamblea General de propietarios, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal, a la hora de las ocho pasado meridiano (8:00 P.M.) en el Salón Social del Conjunto.
ARTICULO 60°. Reuniones Extraordinarias. La Asamblea General de propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las necesidades del conjunto en cualquier día, por convocatoria del Administrador, previa decisión del Consejo de Administración o del Revisor Fiscal, o por un número plural de propietarios que represente por lo menos la quinta parte de la totalidad de coeficientes de copropiedad. No obstante lo anterior podrá ser válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, si están representadas la totalidad de los propietarios.
PARÁGRAFO 1: Reuniones no presenciales : Se podrá llevar a cabo Asambleas o reuniones no presenciales, siempre y cuando participen la totalidad de los copropietarios o sus representantes ya bien sea a través de comunicación simultanea o por comunicación escrita. Estos votos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes y el administrador informará a la Asamblea el sentido de la decisión. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax. grabación magnetofónica o similar, donde aparezca claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma, la hora y la copia de la correspondiente convocatoria. Las actas deberán asentarse en el libro y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes al acuerdo. Igualmente habrá reuniones no presenciales de Asamblea, cuando se realicen por comunicación simultanea o sucesiva, siempre y cuando se observe lo dispuesto en el Articulo 42 de la ley 675 de 2001.
PARÁGRAFO 2: Tratándose de Asamblea extraordinaria o decisiones por comunicación escrita, en el aviso de convocatoria para las primeras se insertara el orden del día y para las segundas se enviara el tema o asunto a votarse. No se podrá tomar decisiones sobre temas no previstos.
ARTICULO 60o. Quórum y mayorías. La Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de los propietarios o de sus representantes cuya suma de coeficientes de copropiedad represente al menos el 70% del total. Si convocada la Asamblea General de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva reunión que se realizará el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial a las 7:30 pasado meridiano, la cual sesionará y decidirá con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.
Las decisiones de la Asamblea se tomarán por mayoría de porcentajes de participación representados en la respectiva reunión. Las decisiones relacionadas con el uso exclusivo asignado a determinados inmuebles, y en general aquellas que afectan directa o indirectamente intereses particulares de determinados propietarios de unidades privadas, solamente podrán tomarse con el voto favorable de los mismos, en caso contrario no tendrá efecto alguno en su cumplimiento. La alteración del uso y goce de los bienes comunes y la imposición de gravámenes extraordinarios requiere de una mayoría que represente por lo menos el 70% del total de coeficientes de copropiedad. La asamblea no podrá tomar decisiones que afecten intereses individuales, ni modificar los coeficientes de copropiedad sin el consentimiento de su respectivo titular. Cuando por cualquier causa una unidad de dominio privado perteneciera a varias personas o a sucesiones liquidas, los interesados deberán designar una sola persona que ejerza los derechos correspondientes a la calidad de propietario de la respectiva unidad en las reuniones de la Asamblea. El administrador de la Persona Jurídica no podrá representar en las reuniones de la Asamblea, derechos distintos a los suyos propios mientras está en el ejercicio de su cargo. Las decisiones de la Asamblea general de propietarios se harán constar en actas que deberán ser firmadas por el presidente y el secretario de la misma. Las actas se numerarán en forma consecutiva y expresarán por lo menos: lugar, fecha y hora de iniciación y terminación de la reunión; los nombres de las personas que actúen como presidente y secretario, el número de nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en debida forma; los coeficientes de copropiedad representados en la reunión; el orden del día y los asuntos tratados, las decisiones adoptadas y los votos emitidos en favor o en contra de ellas o en blanco; las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión; las designaciones efectuadas; Copia de las actas, deberán ser entregadas por el secretario de la Asamblea General a los propietarios en el momento en que éstos lo soliciten. Las decisiones adoptadas válidamente por la Asamblea General de propietarios obligan a todos los propietarios de unidades de dominio privado incluso a los ausentes o disidentes al Administrador, a los demás órganos asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes a cualquier título usen bienes integrantes del conjunto, siempre que tales decisiones sean de carácter general y se ajusten a las leyes, decretos o reglamentos de administración de la propiedad horizontal.
ARTICULO 61°. Funciones de la Asamblea Son funciones de la Asamblea: 1) Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2) Nombrar y remover libremente a los miembros del Consejo de Administración, para periodos determinados y fijarles su remuneración. 3) Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial. 4) Aprobar o desaprobar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo de Administración y el administrador. 5) Aprobar el presupuesto anual del Conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 6) Elegir y remover al revisor fiscal o su suplente para los periodos establecidos en el presente reglamento. 7) Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 8) Decidir las desafectaciones de bienes comunes no esenciales y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 9. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la Ley 675 del 2001. 10) Decidir salvo en el caso que corresponda al Consejo de Administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley y en el reglamento de propiedad Horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado en el presente reglamento. 11) Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 12) Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos. 13) Adoptar un reglamento interno si a ello hubiere lugar, el que será de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios y usuarios. 14) Establecer las sanciones pecuniarias o limitaciones a la utilización de ciertos servicios que la Asamblea determine a quienes incumplan con el pago de las cuotas fijadas. 15) Las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro órgano o persona, por las leyes, decretos o al reglamento de administración de la propiedad horizontal. 16) Las demás funciones que fijen los decretos reglamentarios de la Ley. 675 del 2001. Parágrafo. La asamblea general podrá delegar en el Consejo de Administración, cuando este exista, las funciones indicadas en el numeral 3 del presente artículo.
ARTICULO 62°. Impugnación de decisiones. El administrador, el revisor fiscal o cualquier copropietario, podrá impugnar las decisiones de la asamblea cuando no se ajusten a la ley o al reglamento de propiedad horizontal. Esta solo podrá hacerse dentro de los 2 meses siguientes a la fecha de publicación de la respectiva acta. Estarán legitimados para impugnar las decisiones los propietarios que hubieren votado negativamente a la misma, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. El propietario que impugne debe estar al día en la totalidad de las deudas vencidas con el Conjunto o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.
ARTICULO 63°. Del Consejo de Administración. Conformación: El Consejo de administración estará conformado por ......... miembros principales y ....... suplentes personales todos ellos propietarios del CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL. Los suplentes personales reemplazaran a los miembros principales en sus ausencias accidentales o temporales; en caso de ausencia definitiva del miembro principal, asumirá el cargo, por el resto del periodo, el respectivo suplente. Nombramiento : Los miembros integrantes del Consejo, serán elegidos en la Asamblea General, para periodos de un año, pudiendo ser reelegibles indefinidamente. El Consejo sesionara oportunamente por lo menos una vez al mes, previa convocatoria del administrador y extraordinariamente a solicitud de su presidente o el Administrador. Actuara como Secretario el Administrador, quien hará las citaciones para las reuniones ordinarias o extraordinarias en atención a orden del presidente. Las decisiones del Consejo se tomaran por mayoría de votos y no podrá sesionar con un numero menor de ........ miembros principales o suplentes, reunidos conforme lo dispone este reglamento. De todas las decisiones tomadas por el Consejo, se dejar constancia en un libro especial de actas suscritas por el Presidente y el Secretario.
ARTICULO 64°. Las funciones del Consejo de Administración solamente se referirán a los asuntos que interesen o afecten a todos los propietarios a saber: 1. Presentar a la Asamblea el Reglamento del uso de los bienes comunes y de las modificaciones a la reforma y goce de los mismos. 2. Proponer a la Asamblea la realización de mejoras, obras y reparaciones o la construcción parcial o total del conjunto y la forma de distribución del aporte del costo entre los propietarios. 3. Autorizar al Administrador para designar apoderados judiciales o extrajudiciales, para las actuaciones en que se requiere la intervención de profesionales o especialistas. 4. Rendir anualmente a la Asamblea un informe de labores. 5. Autorizar previamente al Administrador para todos los actos de carácter extraordinario o urgente que concurrieren en el curso de cada ejercicio. 6. Examinar y aprobar en primera instancia las cuentas, el balance y demás estados financieros, presupuesto y ejecución presupuesta! o informes que han de pasar a la consideración de la Asamblea, y proponer las determinaciones que estime acertadas en relación con saldo y con utilidades extraordinarias para mejoras de los bienes comunes 7. Autorizar en cada caso al Administrador para efectuar reparaciones de los bienes comunes hasta por cuatro (4) S.M.M.L.V. 8. Decidir y dar orden al Administrador sobre transacción o sometimiento a un tribunal de arbitramento según el caso. 9. Convocar por conducto del administrador a las Asambleas ordinarias o extraordinarias. 10. Ejercer las funciones que le delegue la Asamblea y cumplir y hacer cumplir las prescripciones de esta. 11. Aprobar o improbar los balances mensuales que le presente el Administrador en las fechas que se determinen. 12. Todas las demás no asignadas a otro organismo. PARÁGRAFO: No podrá ser elegido miembro del Consejo Administrativo quien no sea propietario de unidad privada del inmueble. Quien fuere elegido no reuniendo esta condición con posterioridad a la elección, no podrá actuar y será reemplazado por el suplente por el respectivo período.- Los órganos de administración del Conjunto, de conformidad con las funciones a ellos asignadas, deberán constantemente elaborar planes sobre políticas de higiene, seguridad, salubridad, y medio ambiente en todas las áreas del conjunto, de esta manera, velarán por el mantenimiento de las condiciones de seguridad y salubridad, y actuarán como instrumento de vigilancia y control de los programas que se adelanten en ejercicio de sus actividades, de igual manera, vigilarán el cumplimiento de las normas policivas a que están obligados los propietarios y ocupantes del inmueble.
ARTICULO 65°. El ADMINISTRADOR. De conformidad con lo dispuesto por la Ley 675 del 2001, el Administrador ejercerá la representación legal de la Persona Jurídica, en consecuencia el Administrador representará judicial y extrajudicialmente a la Persona Jurídica en todos los actos y contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relacionen con la actividad normal de la propiedad horizontal y con el objeto de la persona jurídica. La administración inmediata de los bienes comunes de todos o parte de los propietarios estarán a cargo del administrador. Será nombrado por la Asamblea General de Propietarios. Como mandatario exclusivo del Conjunto tiene por sí solo facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo, o sea, que con sujeción a las leyes comerciales y civiles, reúne en sí funciones jurídicas de mandatario, depositario, gerente, secretario y tesorero, funciones susceptibles de ejercicio personal o delegable parcialmente bajo su responsabilidad, previo consentimiento del Consejo de Administración. El administrador podrá ser persona natural o jurídica, propietario o no de unidades del conjunto. Cuando el administrador sea una persona jurídica, actuará en representación de la misma, su representante legal. El cargo de administrador deberá ser remunerado, y la cuantía y forma de pago serán determinadas por la Asamblea General. Para la firma del contrato laboral con el administrador representara a la persona jurídica el presidente de consejo o en su defecto el presidente de la asamblea.
Funciones del Administrador:
1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edifico o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración. 4. Preparar y someter a consideración del consejo de administración las cuentas anuales, el informe para la asamblea general anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes del dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por !a asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal. 8, Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderado cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos tos actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley 675 del 2001, en el Reglamento de Propiedad Horizontal y en cualquier reglamento interno que hayan sido impuestas por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Colaborar con la Asamblea en la vigilancia del estricto cumplimiento de las disposiciones legales que regulen los derechos y obligaciones de los propietarios y hacer conocer de la Asamblea las irregularidades y si es el caso ponerlas en conocimiento de las autoridades competentes. 15. Tomar las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad del conjunto y sus habitantes. 16. Presentar, dirigir y controlar los trabajos de reparaciones, de mejoras o de conservación del conjunto. 17. Contratar y mantener (as pólizas de seguros contra incendio y terremoto por el valor real de los bienes de uso o servicio común. 18. Mantener en perfecto estado de aseo y conservación las partes comunes haciendo efectuar su limpieza en los días y horarios estipulados, al personal designado para tal fin. 19. Mantener actualizada la matricula individual de cada propietario, como mínimo con la siguiente información: La relación completa de nombres, documentos de identidad, direcciones domiciliarias y laborales, teléfonos domiciliarios y laborales, actividad económica o profesional, registro de los vehículos, con número de placa, marca, color, de cada propietario o sus familiares y en general de los residentes En caso de arriendo la misma información de la persona o .personas que hayan tomado el inmueble. 20. Las demás funciones que defina la asamblea general de propietarios y el Consejo de administración.
Parágrafo . Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del edificio o conjunto.
Atribuciones Especiales del Administrador: 1- Establecer una adecuada demarcación de las áreas del conjunto, incluyendo la zona de circulación, ubicación de maquinas y equipos contra incendio, áreas de evacuación etc. 2- La maquinaria y equipos de prevención de riesgos estarán a su cargo y deberán ser resguardados con dispositivos de seguridad para evitar el acceso accidental a los mismos. 3- Velar por el adecuado mantenimiento de las dependencias comunes y privadas, así como el cuidado, mantenimiento y limpieza de los elementos de trabajo y de protección personal de los operarios del inmueble. 4- Elaborar planos por sectores del inmueble donde se indique la ubicación del equipo contra incendio y vías de evacuación. 5- Elaborar un archivo para el equipo contra incendio, con una ficha para cada extintor que contendrá la siguiente información ; Clase de extintor; fecha de compra; capacidad; fecha de prueba hidrostática, fecha de recarga; numero de identificación interna y ubicación. 6- Velar por que los equipos y maquinaria destinados a la seguridad v salubridad del inmueble tengan un adecuado programa de mantenimiento, principalmente de tipo preventivo; para tal efecto elaborarán un tablero de control que contenga la programación de las actividades a realizar en los mencionados implementos. 7. Elaborar un informe donde se registre la situación de seguridad y salubridad de las diferentes áreas en donde se comunicará la situación de riesgo encontrada, las acciones correctivas a seguir, el responsable del riesgo y la fecha de plazo para realizar las labores - recomendadas. 8- Realizar la selección y distribución de extintores, con el fin de que todas las áreas del inmueble se encuentren adecuadamente protegidas contra e! riesgo de incendio. 9- Dar permisos especiales a las personas contratadas para realizar labores de mantenimiento prevención de riesgo de cualquier naturaleza etc; para ello la junta verificará las condiciones del área, la urgencia de las labores y las medidas de seguridad tomadas por e! contratista en el ejercicio de las labores encomendadas. 10- Velar porque los equipos que ingresen al inmueble tengan un peso que no afecten o pueda atentar contra la estructura del conjunto, en caso de conflicto, esta será dirimida por la asamblea general. 11- Propender por la preparación de ¡os ocupantes del inmueble para las emergencias, evacuaciones, y combates de incendio, primeros auxilios, rescate y vigilancia; para ello contar con el personal asesor en ese campo , tales como la cruz roja, o el cuerpo de bomberos. 12 - Mantener un programa permanente de motivación del personal y ocupantes en general del conjunto hacia la seguridad y salubridad mediante carteleras de seguridad familiar e higiene, carteles, charlas etc., con la colaboración cuando las necesidades lo exijan, de organismos asesores.
ARTICULO 66°. Revisor Fiscal. El Conjunto tendrá un revisor fiscal de libre nombramiento y remoción por la Asamblea para periodos de un (1) año, pudiendo ser reelegido indefinidamente. Es necesario que la persona que desempeñe e! cargo sea contador público titulado con matricula profesional vigente, e inscrito a la junta central de contadores. Incompatibilidad: El revisor no podrá ser socio del Administrador ni pariente de éste dentro del cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o único civil, ni empleado en los negocios del Administrador, podrá ser propietario de bienes privados en el conjunto, pero siempre y cuando no existan circunstancias que pueda restarle independencia en sus conceptos o actuaciones con el administrador o con el consejo de administración . Funciones: El Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las siguientes: a) cerciorarse de que las operaciones que se celebren o cumplan por cuenta del CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, se ajusten a la Ley, a las prescripciones del reglamento de Propiedad Horizontal y a las decisiones de la Asamblea y del Consejo de Administración, b) Velar por que se lleve regularmente la contabilidad y las actas de las reuniones de la Asamblea y del Consejo de administración, y por que se conserven debidamente la correspondencia y los comprobantes de las cuentas c) Revisar y controlar los pagos, los ingresos y las demás operaciones que realice la Administración, d) Dar oportuna cuenta, por escrito, a la asamblea, al Consejo de Administración o a la administración, según el caso, de las irregularidades que se llegaren a presentar en el funcionamiento de la copropiedad, e) Dar cuenta a la Asamblea de las irregularidades que advierta en la Administración, f) Certificar con su firma los balances y demás estados financieros que se produzcan con su dictamen o informe correspondiente, g) Cumplir las demás funciones que le señalen las leyes y las que siendo compatibles con las anteriores le encomiende La Asamblea.
ARTICULO 67°. Protocolización de Escrituras de enajenación: Si se otorga en la misma Notaría donde se encuentra protocolizado el presente reglamento, deberá citar su número, fecha y notaría y no será necesario insertar copia auténtica del Reglamento de propiedad ni de la licencia de construcción, siempre que la escritura de protocolización se haya otorgado en la misma notaría. En caso contrario, se protocolizarán en el acto de enajenación y traspaso, copia del Reglamento. En este reglamento, deber constar la parte reglamentaria y se omitirá la transcripción de áreas y linderos que no versen sobre el inmueble transferido.

CAPITULO XII SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
ARTICULO 68°. Solución de conflictos. Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem.
2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia.
Parágrafo 1°. Los miembros de los comités de con vivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas.
Parágrafo 2°. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
Parágrafo 3°. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.

CAPITULO XIII SANCIONES
ARTICULO 69o. Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias: No obstante lo dispuesto en e! anterior capítulo el administrador podrá iniciar las acciones policivas que de acuerdo con el Código Nacional de Policía, el Código de Policía de Bogotá y lo consagrado en el Código de Procedimiento Penal vigente en el momento del proceso.
Estas acciones judiciales en demanda o reclamación contra el propietario que perturbe la tranquilidad de los demás propietarios o que comprometa la seguridad y salubridad y estética del conjunto o buen nombre de la persona jurídica o para exigir el cumplimiento del reglamento ; se clasifican por su gravedad en: faltas leves y faltas graves.
a) Faltas leves : Consisten en desarrollar actividades contrarias al uso y destino del inmueble que tienen como fundamento las relaciones de vecindad, inspiradas en la tolerancia mutua, educación y respeto hacia los derechos de los demás. Entre otras se consideran las siguientes:
1) Emisión de humo polvillo o exhalaciones nocivas. Los olores nocivos procedentes de estufas, hornos, chimeneas etc.
2) Las exhalaciones nocivas derivadas del ejercicio de la evacuación de cañerías y pozos de aguas negras.
3) Los ruidos y las vibraciones producidas por maquinaria y equipo que se trabajen en la noche.

4) Las molestias originadas por música estridente, ruidos por instrumentos musicales, aparatos de sonido o de limpieza y/o fiestas escandalosas.

5) La limpieza de alfombras contra las paredes de los pasillos y zonas comunes.

6) Dejar las basuras, periódicos, botellas, u otros elementos en sitios o recipientes inadecuados, que molesten a los vecinos.

7) Arrojar inmundicias desde las ventanas a las plazoletas, patios o zonas comunes.

9) No permitir la entrada al administrador o personal de reparaciones a su unidad privada cuando las circunstancias lo exijan.

10) Todas aquellas actividades que atenten contra las condiciones higiénicas y de seguridad del conjunto que constituyan molestia para la salud y tranquilidad de los ocupantes de unidades privadas.
b) Faltas graves : Las constituyen aquellos actos que por estar prohibidos en el reglamento de propiedad horizontal y atentan de manera grave sobre el conjunto, tales faltas son entre otras:

1. Cambiar el destino de la unidad.

2. Desarrollar actividades peligrosas tales como:
a. Mantener explosivos.
b. Mal manejo de hornos de alta temperatura.
c. Infiltración de aguas por obras realizadas
d. Almacenamiento de petróleo o sustancias inflamables

3. Desarrollo de actividades que puedan producir daños materiales en la estructura de las edificaciones.

4. Actividades inmorales : El enajenar o conceder el uso de la unidad privada para desarrollar actividades contrarias a la moral y buenas costumbres tales como: a) Establecimientos de prostitución b) Distribución y ventas de licor y drogas alucinógenas

5. La excavación u obras en los pisos bajos que perjudiquen la solidez de la construcción, sin autorización de la asamblea.

6. La elevación de nuevos pisos u obras en los pisos últimos de los conjuntos, sin autorización y licencia de las entidades competentes y de la asamblea.

7. Las alteraciones en balcones, fachadas y lugares exteriores y la construcción de salida a zonas comunes y/o jardines no autorizadas por la Asamblea General de copropietarios.

8. En general, desarrollar cualquier actividad no consignada en los numerales anteriores, que comprometa la seguridad y/o solidez de las edificaciones o que constituya grave riesgo para la tranquilidad y salubridad de los habitantes de la copropiedad.
Sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias : El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias consagradas en la ley o en este reglamento y clasificadas en el artículo anterior como faltas leves o graves por parte de los propietarios, tenedores o terceros que a cualquier título ocupen bienes privados dentro del CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, dará lugar a las siguientes sanciones que serán impuestas por el Consejo de Administración respetando los procedimientos aquí contemplados, consultando el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación; valorándose igualmente la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, (as circunstancias atenuantes y atendiendo finalmente criterios de proporcionalidad de las sanciones de acuerdo con la gravedad de las infracciones, el daño ocasionado y la reincidencia.
En consecuencia se aplicarán las siguientes sanciones :
a) Sanciones aplicables para faltas leves contra el reglamento. Para su aplicación se requiere inicialmente de un llamado de atención por escrito en el cual el administrador amonestará al residente sobre el incumplimiento del reglamento en el punto tratado, indicando un plazo perentorio de diez (10) días para que cese la imprudencia de sus actos y se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal en el conjunto.
En caso de mantenerse la conducta incorrecta se impondrán las siguientes sanciones:
1. La información del nombre en la lista de infractores al reglamento, donde se indique el acto que ocasiona la amonestación.
2. Imposición de multas sucesivas mensuales, mientras persiste el incumplimiento, máximo cada una de igual valor a un día del salario mínimo legal mensual a cargo del infractor, a la fecha de su imposición. La suma de esas multas no podrá exceder jamás un salario mínimo legal mensual.
3. Una reincidencia permanente por el término de treinta (30) días convertirá la falta leve en grave y se le dará un tratamiento de sanciones más drástico según estas últimas.
b) Sanciones aplicables para faltas graves contra el reglamento: Por estar poniendo en peligro la solidez y seguridad del conjunto, o la salubridad y seguridad de sus habitantes, estas conductas se deben corregir en forma inmediata haciendo uso de las siguientes sanciones. Inicialmente el administrador pasará una amonestación por escrito indicando claramente al infractor su falta al reglamento y las graves consecuencias que esta trae consigo para la copropiedad. La comunicación debe indicar un plazo máximo de cinco (5) días para que cese su conducta incorrecta; el mantenerse ¡a misma luego de ese lapso de tiempo dará lugar de inmediato a imponer las siguientes sanciones :
1. Información del nombre del infractor con identificación de la unidad privada, a través de comunicación indicando claramente el acto que ocasiona la sanción. Esta comunicación se enviará por parte del administrador a cada propietario.

2. Imposición de multas sucesivas mensuales, mientras persiste el incumplimiento, máximo cada una de igual valor a un mesa del salario mínimo legal mensual a cargo del infractor, a la fecha de su imposición. La suma de esas multas no podrá exceder jamás 24 salarios mínimos mensuales legales

ARTICULO 70°. Ejecución de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias. El administrador es el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas por el Consejo de Administración, si es necesario acudiendo a las autoridades policiales y aun a los Juzgados Penales de acuerdo con las normas vigentes.
Cuando ocurran faltas graves que atenten contra la seguridad o salubridad de los residentes, es obligación de la policía y otras autoridades competentes acudir de inmediato al llamado del administrador o a cualquiera de los copropietarios.
ARTICULO 71o. Impugnación de las sanciones por incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias. El propietario de un bien privado que sea sancionado por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, podrá impugnar la sanción dentro de los treinta (30) días calendario siguientes a la fecha de su comunicación. Esta impugnación se intentará ante los Jueces (Código de Comercio Artículo 194) y se tramitará como lo dispone el Código de Procedimiento Civil para procesos abreviados (Artículo 421, Ley 446 de 1998 Artículos 137 y 147).

CAPITULO XIV: EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
ARTICULO 72o. Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales:
1. La destrucción o el deterioro total del conjunto o de las edificaciones que conforman el conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del conjunto, salvo cuando se decida su reconstrucción de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el gobierno nacional.
2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el conjunto o Conjunto.
3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
PARÁGRAFO. En caso de demolición o destrucción total del conjunto o edificaciones que conforman el Conjunto, el terreno sobre el cual se encontraba (n) construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con tos coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
ARTÍCULO 73°. Procedimiento. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
ARTICULO 74o. Reconstrucción obligatoria. Se procederá a la reconstrucción del conjunto en los siguientes eventos:
1. Cuando la destrucción o deterioro de! conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial.
2. Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad.
PARÁGRAFO 1°. Las expensas de la construcción estarán a cargo de todos los propietarios de acuerdo con sus coeficientes de copropiedad
PARÁGRAFO 2°. Reconstruido el conjunto, subsistirán las hipotecas y gravámenes en las mismas condiciones en que fueron constituidos, salvo que la obligación garantizada haya sido satisfecha.
Articulo 75°, Reconstrucción parcial del conjunto. Cuando la destrucción o deterioro afecte un conjunto o etapa que haga parte de un Conjunto el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el conjunto o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2° del artículo anterior.
Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad.
En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de la Ley 675 de 2001.
PARÁGRAFO 1. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente.
PARÁGRAFO 2°. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del conjunto en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción la derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables.

Articulo 76°. Cumplimiento de la Ley 675 de agosto 3 de 2001. La Asamblea General de propietarios de! CONJUNTO RESIDENCIAL ........................ PROPIEDAD HORIZONTAL, en cumplimiento de la nueva Ley de propiedad Horizontal, procedió a llevar a cabo la reforma y ajuste del reglamento de propiedad horizontal para ajustarlo a los términos de la Ley 675 de agosto 3 de 2001, documento que en la fecha estamos elevando a escritura pública, para posteriormente solicitar ante la Oficina de Registro de instrumentos Públicos de Bogotá, la anotación en cada uno de los folios de los casas y garajes, pertenecientes a! conjunto, los cuales se relacionan en anexo que se protocoliza con presente documento público.